RAPPORT

Fail, sur cette pétition, au nom de la commission, par M. Lelièvre,

Messieurs, des diverses pétitions qui ont été adressées à la chambre relativement au projet de loi sur les hypothèques, l'une surtout a mérité l'attention particulière de la commission, c'est celle de M. Minne, candidat notaire, qui a émis des réflexions dont la valeur a été l'objet de nos méditations.

Le pétitionnaire estime que l'art. 1er, § 1er, voté par la chambre, présente une lacune en ce que la libération de trois années de loyers payés anticipativement peut résulter de quittances séparées et postéricures au bail. Il pense que le projet devrait soumettre à la transcription les quittances en question, de même que les cessions ou transports que le bailleur pourrait faire à un tiers, de l'import de trois années de loyers non encore échues.

La commission fait remarquer, d'abord, que les lois ne peuvent guère énoncer que des principes, et qu'il est impossible qu'elles prévoient tous les moyens qui sont presque toujours mis en œuvre pour éluder les prescriptions législatives; que même il serait souvent dangereux de se jeter dans des détails à cet égard, parce que, s'il se présentait des hypothèses non prévues, le si lence de la loi pourrait donner lieu à de fausses interprétations, tandis qu'un prineipe s'applique avec toutes ses conséquences. Mais, dans l'espèce, il existe un motif péremptoire qui ne permet pas d'accueillir la proposition énoncée en la pétition.

La commission pense que les payements par anticipation, faits par le locataire postérieurement au bail, ne peuvent être oppo

sés aux tiers. C'est ce principe qu'a déjà entendu sanctionner la première commission chargée de préparer le travail relatif au projet en discussion, en se fondant sur des autorités imposantes auxquelles nous ne pouvons que nous rallier. L'on sait, du reste, que d'ordinaire ces payements anticipatifs révèlent des concerts frauduleux que la loi ne doit pas favoriser. L'on conçoit que celle-ci ait cru devoir s'en occuper lorsque, résultant du bail, ils forment une condition de la convention; mais lorsque les payements sont postérieurs, nous pensons qu'il faut maintenir le principe prohibitif de nature à prévenir toute possibilité de fraude.

Le pétitionnaire, à la sagacité duquel nous nous faisons un plaisir de rendre hommage, désirerait aussi une énonciation imposant la transcription, lorsqu'il s'agit d'une cession emportant aliénation de la créance comprenant trois années de loyers; mais indépendamment que, dans ce système, l'amendement serait imparfait, puisqu'il laisserait à l'écart la cession de jouissance de l'immeuble pendant trois années, alors qu'il n'existe pas de bail, il est à remarquer que la disposition réclamée aurait pour conséquence de faire déclarer valable vis-àvis d'un acquéreur postérieur ou des créanciers, la cession de fruits à naître ou do loyers à échoir.

Or, l'opinion des meilleurs auteurs et la jurisprudence tendent à faire considérer le transport des fruits ou arrérages à venir, comme ne pouvant conférer un droit réel, et ne donnant lieu, au profit du cessionnaire, qu'à un engagement personnel du cédant (1).

(1) On peut voir une brillante dissertation dans Sirey, 1836, 2o partie, p. 337. Nous en citons les principaux passages :

L'art. 1138 porte : « L'obligation de livrer la chose est parfaite par le seul consentement des par»ties contractantes. Elle rend le créancier propriétaire et met la chose à ses risques dès l'instant où ■ elle a dû être livrée, encore que la tradition n'en ait point été faite. Nous reconnaissons qu'il y a » deux espèces de délivrance ou tradition; c'est ce que donne à entendre l'art. 1141 du code civil, et c'est ce qu'explique fort au long Domat, Lois civiles, 1re partie, liv. I, tit. H, sect. II, nos 5 et sui» vants. L'art. 1605 en disant que : L'obligation de délivrer les immeubles est remplie de la part du vendeur, lorsqu'il a remis les clefs, s'il s'agit d'un bâtiment, ou lorsqu'il a remis les titres de pro» priété. L'art. 1607 en disant que : La tradition des droits incorporels se fait ou par la remise des » titres ou par l'usage que l'acquéreur en fait du consentement du vendeur.

Ainsi, la tradition fictive peut s'opérer par le seul consentement du vendeur de ne conserver » l'objet vendu qu'à titre de précaire. Mais toujours est-il que la délivrance, soit fictive, soit réelle, » est requise pour qu'il y ait translation de propriété, sauf les cas où la loi s'en est expliquée autre>>ment, comme si par l'effet de l'accomplissement d'une condition suspensive, la vente comme la tradition est réputée avoir été effectuée du jour de l'acte.

» Mais quand il s'agit de fruits à échoir, il ne peut y avoir lieu à tradition, ni réelle, ni fictive, tant

C'est le cas d'invoquer un arrêt de la cour de Caen, du 5 mai 1856 (Sirey, 1856, part. II, pag. 34), où se trouvent énergiquement exprimés les principes de la matière. Nous en donnons la teneur textuelle: « Considérant que la rente viagère ne » peut pas être envisagée comme un capital » divisé en autant d'annuités qu'en comporte sa durée, mais plutôt comme un » sort principal, produisant des arrérages » qui, quant à leur délégation ou affectation, sont soumis aux mêmes règles que » ceux de toute autre espèce de rente; qu'il »y a sur ce point, base de décision positive dans l'art. 588 du code civil;

D

» Considérant que, par l'acte du 21 octo» bre 1831, la veuve Chapelain n'a fait autre chose que de déléguer à ValmontBomare, jusqu'à l'extinction de la créance, » que celui-ci portait sur elle, une partie, chaque année, des arrérages à échoir de la rente viagère de 800 francs à elle due » par Pongnant-Desirables, sans, du reste, » transférer sur le fonds de ladite rente à » son délégataire aucun droit de propriété, d'usufruit ou même d'impignoration à » titre de gage;

» Considérant que du moment où le corps ⚫ de cette même rente est saisie par MaheullChardin, autre créancier de la veuve Chapelain, le droit productif des arrérages à échoir est saisi par lui; que dès lors, ces arrérages cessent de pouvoir être attribués » par préférence à Valmont-Bomare, à qui » le jus in re, principe du droit d'accession, » n'a pas plus été spécialement affecté qu'à tout autre créancier de la dame Chapelain; » d'où la conséquence que l'intervention du» dit Valmont-Bomare, tendant à faire insé

D

» qu'ils ne sont pas échus, parce que la nature des choses s'oppose à ce que l'on admette la fiction ea » vertu de laquelle il y aurait livraison d'un objet avant qu'il existât.

» Cela résulte encore des principes communs au droit d'accession et à l'incorporation. L'art. 546 >> du code civil porte : La propriété d'une chose, soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur » tout ce qu'elle produit et sur tout ce qui s'y unit accessoirement, soit naturellement, soit artificiel»lement. Ce droit s'appelle droit d'accession.

» L'art. 547 : Les fruits civils... appartiennent au propriétaire par voie d'accession.

» L'art. 551 Tout ce qui s'unit et s'incorpore à la chose appartient au propriétaire, suivant les » règles qui seront ci-après établies.

» Enfin l'art. 554 : Le propriétaire du sol, qui a fait des constructions, plantations et ouvrages » avec des matériaux qui ne lui appartenaient pas, doit en payer la valeur; il peut aussi être con» damné à des dommages et intérêts, s'il y a lieu; mais le propriétaire des matériaux n'a pas le droit » de les enlever. On aperçoit que ces articles mettent sur la même ligne, sous le rapport du droit » d'accession, les fruits non échus et les objets incorporés; et quand il s'agit de fruits civils, on » entend par fruits non échus ceux qui ne sont pas encore nés ou qui n'ont pas un fonds entier d'exis»tence. Ces textes décident positivement et pour les fruits et pour les objets incorporés, qu'ils appar» tiennent au maître de la chose principale par droit d'accession. Disons done que la propriété de » l'objet principal et de son accessoire est indivisible, à moins que la loi n'en dispose autrement par » des règles spéciales, et que la simple convention ne suffit pas pour opérer la séparation du prin»cipal et de l'accessoire, sous le rapport de la propriété.

Voir arrêt de la cour d'Angers du 3 avril 1830; Sirey, tom. XXX, part. II, pag. 147; Delvin» court, tom. III, pag. 400; Pigeau, t. II, p. 47; Carré, Quest. 1972; Chauveau, Lois de la proced.,

» no 1972; arrêt de la cour de cassation du 7 août 1843, part. I, pag. 775-778. »

» assurer l'effet de sa délégation, n'est pas fondée;

»rer au cahier des charges une clause pour | l'antichrèse? L'antichrésiste qui a acheté les fruits de la chose ne peut entrer en lutte avec un acquéreur, ou même des créanciers hypothécaires postérieurs à l'antichrèse (1). Or, la cession de fruits ou d'arrérages à venir a une affinité incontestable avec ce dernier contrat. La commission reste done fidèle aux vrais principes en n'inscrivant pas dans la loi des prescriptions de nature à introduire un ordre de choses qui n'est pas conforme aux règles du droit et à la jurisprudence.

» Considérant que cette décision doit d'au» tant mieux être admise qu'elle est d'accord • avec l'ancienne jurisprudence, qui réprou- | vait, en tant qu'il s'agissait de les opposer aux tiers, les cessions ou délégations » de fruits ou arrérages futurs comme n'of⚫ frant que des occasions de contrats souvent ⚫ bizarres et presque toujours dolosifs;

10

Que si, depuis le code civil, quelques » commentateurs nouveaux ont hésité à sui» vre, d'une manière absolue, la doctrine antérieure, tous s'accordent à reconnaître ⚫ que les conventions de cette espèce sont » le plus ordinairement entachées de fraude » et que les magistrats ne doivent leur prê» ter appui qu'après s'être bien assurés que » la loyauté y a présidé ;

Les articles 46 et suivants soulèvent une question dont la commission a cru devoir énoncer la solution.

La mère tutrice qui convole à de secondes noces perd la qualité de tutrice, mais il est bien entendu que les effets de l'inscription prise à sa charge dès l'ouverture de la tutelle continuent de subsister. La perte de la tutelle est une peine établie en faveur des mineurs; elle ne saurait dès lors rendre leur position plus défavorable. On ne peut faire tourner contre les mineurs ce qui est introduit en leur faveur.

D'un autre côté, lorsqu'en exécution de l'art. 396 du code civil, le conseil de famille donnera à la mère le second époux pour cotuteur, il devra aussi, en exécution des articles 46 et suivants, statuer sur l'inscription à prendre sur les immeubles de ce dernier. Telles sont les conséquences directes des dispositions du projet, et pour la saine interprétation de celui-ci, il a paru utile de les exposer nettement avant le vote définitif.

(1) Voir Troplong, sur l'Antichrèse, art. 2091 du code civil, no 578 et suivants :

Comme le créancier antichrésiste, dit-il, n'acquiert que la faculté de se faire payer sur les fruits » de l'immeuble engagé, comme il n'acquiert sur cet immeuble aucun droit réel, il s'ensuit que son » antichrèse ne saurait entrer en lutte avec l'hypothèque assise sur la chose, et qui la tient spéciale» ment et réellement engagée.

Peu importe que l'hypothèque ait précédé l'antichrèse ou qu'elle l'ait suivie, le débiteur est resté » maître de la chose; il a pu l'hypothéquer, et le droit des créanciers hypothécaires, ainsi constitué » en face de l'antichrèse préexistante, peut s'exercer sur l'immeuble. Tel est le sens de l'art. 2091. » S'il n'avait fait que réserver le droit des créanciers antérieurs à l'antichrèse, il aurait été oiseux et » surabondant. L'utilité de sa disposition, c'est précisément d'avoir déclaré, sans distinction, que » l'antichrèse n'a aucun caractère réel pouvant faire obstacle aux hypothèques acquises à quelque époque que ce soit. »

VOTE DÉFINITIF (1)

(Second vote)

DU PROJET DE LOI SUR LE RÉGIME HYPOTHÉCAIRE.

(Séance du 25 février 1851.)

MOTION D'ORDRE.

M. de Muelenaere. Messieurs, le ou moins ancienne, translatifs ou déclaraprojet de loi soumis en ce moment au second tifs de propriété, moyennant le payement du vote de la chambre apporte à notre législa- | simple droit. tion des modifications profondes. Nous avons, d'accord avec le gouvernement, examiné et discuté cette législation nouvelle, sans aucune préoccupation fiscale; cependant, tout en ne recherchant pas cet avantage, je suis persuadé que le nouveau projet sera une source certaine et assez considérable de revenu pour le trésor.

Pour moi, je m'en félicite, parce que les ressources de cette nature sont les meilleures, car personne n'a le droit de s'en plaindre, la loi offrant des avantages bien supérieurs aux sacrifices qu'elle impose. Mais il reste une mesure ultérieure à prendre; il reste quelque chose à faire nonseulement dans l'intérêt du système, mais dans l'intérêt du public, et quelque peu aussi dans l'intérêt des finances de l'Etat. Si l'on ne prend pas cette mesure, je suis sûr qu'une foule d'actes translatifs ou déclaratifs de droits récls immobiliers, ayant une date plus ou moins ancienne, ne seront jamais soumis à la transcription.

Si ceux qui sont en possession d'actes semblables sont exposés à l'amende et au payement du double droit, il est clair qu'ils chercheront à s'y soustraire, et que, par conséquent, la transcription de ces actes ne sera jamais faite.

Je me permets de recommander cette mesure à l'attention spéciale de M. le ministre de la justice. Je désire qu'il puisse se rencontrer avec M. le rapporteur et M. le ministre des finances pour la formuler.

La mesure serait utile au trésor; beaucoup d'actes ne seraient pas transcrits si les intéressés étaient exposés aux poursuites de l'administration de l'enregistrement. Je répète qu'il y aurait à cela un triple avantage : avantage pour l'introduction régulière du nouveau système, avantage pour le public, avantage pour le trésor.

Si M. le ministre de la justice trouve ma proposition acceptable, je lui demanderai d'en faire l'objet d'une disposition transitoire qu'il pourra communiquer à la cham

ne pourra pas être terminé aujourd'hui. Le vote sur l'ensemble n'aura probablement lieu qu'à la séance de demain; on aurait ainsi le temps d'ici là de rédiger la disposition.

Malgré une décision analogue, prise il y abre avant la fin du second vote de la loi, qui quelques années par le législateur, je pense qu'il serait désirable que l'on pût, avec l'introduction du système hypothécaire nouveau, soumettre à l'enregistrement tous les actes sous seing privé ayant une date plus

M. le ministre de la justice. — Il se

(1) Comme nous réimprimerons plus loin le projet de loi dans les termes où il aura été définitivement voté par la Chambre et soumis aux délibérations du Sénat, nous retranchons de cette discussion ce qui ne touche que la rédaction ou la forme, tout en maintenant les débats sur le fond. (L'Editeur.)

à la présente loi, moyennant le simple droit, alors qu'il y a maintenant une pénalité, qui est le double droit. Je ne puis pas me prononcer sur cette question d'ici à demain. C'est une affaire qui doit être, en quelque sorte, traitée de commun accord entre le département de la justice et le département des finances. L'honorable M. de Muelenaerc doit savoir que de telles négociations n'aboutissent pas du jour au lendemain.

On passe à la discussion de la loi. ci-après remplaceront dans le code civil le

DISPOSITIONS PRÉLIMINAIRES.

DE LA TRANSMISSION DES DROITS RÉELS.

<< Tous actes entre-vifs à titre gratuit ou onéreux, translatifs ou déclaratifs de droits réels immobiliers, autres que les priviléges et les hypothèques, seront transcrits en entier sur les registres du bureau de la conservation des hypothèques dans l'arrondissement duquel les biens sont situés. Jusque-là ils ne pourront être opposés aux tiers qui auraient contracté sans fraude.

» Il en sera de même des actes de renonciation à ces droits et des baux qui seraient de plus de neuf années, en tant qu'ils excèdent ce terme, ou qui contiendraient quitlance d'au moins trois années de loyer. »

n'y ait pas d'amendement à l'art. 1er du projet, je crois cependant qu'il exige une modification. Il porte:

• Les dispositions ci-après remplaceront, dans le code civil, le titre XVill du li

vre III. »

Messieurs, quoiqu'il | tice, à qui cet objet aura peut-être échappé au milieu de ses nombreuses occupations, avait promis d'examiner la question avant le second vote. L'honorable ministre n'a pas paru être d'accord avec plusieurs membres de la chambre sur la portée des termes de l'article 1er. Selon lui, certains jugements actes mentionnés dans cet article. Quant à pourraient rentrer dans l'énumération des moi, je pense que c'est là une erreur ; je pense que les termes dont on se sert dans l'art. 1er excluent la faculté de soumettre à

Eh bien, messieurs, il y a des dispositions de différents autres titres du code qui

sont changées, notamment du titre des successions et du titre des donations. Si donc, on ne modifiait pas l'art. 1er du projet, il y aurait en quelque sorte antinomie. Je crois que le gouvernement, lorsque le projet actuel sera converti en loi, devra s'occuper de présenter une autre loi pour mettre en harmonie toutes les dispositions de la loi dont nous nous occupons, qui se trouvent en opposition avec des dispositions du code civil.

M. le ministre de la justice. C'est l'intention du gouvernement.

la transcription un jugement translatif de

propriété ou de tous autres droits réels.

l'art. 1er de l'art. 2, d'après lequel nonJe le crois surtout, quand je rapproche seulement la transcription d'un jugement pareil n'est pas obligatoire, mais ne serait pas même facultative.

D

L'art. 2 est formel: Les actes authentiques et les actes sous seing privé, reconnus en justice ou devant notaire, seront seuls admis à la transcription. » De sorte qu'en l'absence d'un acte, alors que l'acte c'est seulement le jugement lui-même, opérant la dépossession du défendeur au profit du demandeur, cet acte ne pourrait pas même, quelle que fût la vigilance de celui qui l'a obtenu, être soumis à la formalité de la transcription, aux termes de l'art. 2; car il peut paraître douteux aux conservateurs