: inscription conforme au titre devrait | vateur devrait réunir à la hâte des expéditionnaires leur travail décélera nécessairement la précipitation du choix qui en aura été fait. Au lieu donc de centraliser le travail de la transcription, il vaut mieux le répartir entre les notaires qui ont passé les actes; la copie faite par des clercs habitués à cette besogne sous l'inspection et le contrôle du notaire dépositaire de la minute est de nature à inspirer plus de confiance. Il est à supposer aussi que cette copie se fera sans frais, et sera comprise dans le tantième que les notaires perçoivent sur le prix pour les frais généraux de la vente. veiller de jour en jour, pour ainsi dire, à ce que le vendeur ne prit de son côté une inscription mentionnant, par exemple, des réserves non convenues ou plus importantes que celles qui ont été convenues par le titre, et qu'il prétendrait s'y trouver sans cette précaution, son crédit immobilier et ses droits eux-mêmes pour raient éprouver des atteintes clandestines. C'est proprement à l'annotation que la commission entend attacher la réalisation des actes de mutation ou de concession des droits réels; mais on sent que pour faciliter les recherches aux tiers, il importe d'ajouter à l'annotation le dépôt d'une copie de l'acte. L'annotation se borne à renvoyer aux titres déposés chez les notaires; mais ces titres peuvent être fort nombreux, souvent il faut remonter à vingt ou trente années, et les titres peuvent se trouver dispersés dans des localités différentes de là des difficultés et des retards. Les propriétaires fonciers n'ont pas toujours en main les actes qui constatent les droits de leurs prédécesseurs, surtout lorsqu'ils possèdent en vertu d'un partage ou d'une vente de terrains par lots. Quelquefois même les prêteurs n'osent pas leur demander de vérifier les titres anciens, de crainte de montrer de la défiance et de provoquer la rupture des négociations. Il importe donc de trouver réunis dans un même lieu, dans chaque arrondissement, tous les contrats qui intéressent les tiers et dont la connaissance donne seule une garantie complète. La commission propose en conséquence d'ajouter au système de la réalisation, par le moyen de l'annotation ci-dessus prescrite, l'obligation de déposer au bureau des hypothèques une copie authentique des titres réalisés : il en résultera tout à la fois une plus grande garantie d'exactitude, une publicité instantanée de toute la teneur des titres et une économie dans les frais. En admettant le mode de réalisation que nous venons d'exposer, il restait à examiner si l'annotation se ferait directement sur les biens, en indiquant les propriétaires, ou sans le nom des propriétaires, en indiquant les biens grevés ou aliénés. La même question se présentait en ce qui concerne l'inscription des créances hypothécaires. On conçoit, sans doute, qu'un registre de droits réels, ou registre terrier, indiquant pour chaque propriété distincte les droits et charges qu'il importe aux tiers de connaître, présente de notables avantages et une application facile dans un pays où il existe de grands domaines, où les propriétés sont frappées d'immobilité par les substitutions fideicommissaires, et où la législation sur les successions ne tend pas à diviser indéfiniment les patrimoines. Ce but peut s'obtenir soit au moyen de la transcription, soit par le dépôt d'une expédition authentique au bureau de la conservation de la situation des biens. La commission a cru devoir donner la préférence au dernier mode de publicité. Elle a craint que la transcription qui, déjà, s'opère aujourd'hui avec lenteur, n'éprouve, par l'introduction du régime nou- Mais ce système de publicité, bàsė univeau, des retards prolongés et nuisibles. quement sur la distinction si mobile des Quelque expédient qu'emploient les con- propriétés, semble peu réalisable chez servateurs pour accélérer le travail, par nous. Il ne pourrait l'être d'ailleurs que : exemple, en ouvrant à la fois plusieurs re- 1o au moyen des divisions, par numéros, gistres de transcriptions, la célérité ne admises par les plans cadastraux, et la s'obtiendra qu'au détriment de l'exactitude. moindre erreur de chiffre soit de la part Le dépôt simultané, d'un grand nombre des parties, soit de la part du conservad'actes arrivant inopinément, le conser-teur, entraînerait les conséquences les plus graves pour les parties; 2o en réunissant l'administration du cadastre à la conservation des hypothèques, et en établissant un bureau de conservation par canton. Si le système suivi actuellement en Hollande ne semble encore avoir soulevé aucune réclamation, la majorité de la commission pense néanmoins que le temps ne peut manquer d'en signaler les inconvénients en multipliant à l'infini les subdivisions cadastrales. D'après l'art. 18 de la loi du 21 ventôse an VII, les conservateurs doivent tenir, indépendamment des registres destinés à recevoir les transcriptions et les inscriptions, un registre sur papier libre dans lequel sont portées, par extrait, au fur et à mesure des actes, sous les noms de chaque grevé et à la case qui lui est destinée, les inscriptions à sa charge, les transcriptions. les radiations et les autres actes qui le concernent, ainsi que l'indication des registres où chacun de ces actes se trouve porté, et les numéros sous les quels ils sont consignés. C'est ce registre qui constitue, à proprement parler, toute la publicité exigée par la loi actuelle, ce sens que, seul, il rend les investigations possibles. C'est une table des matières, un index auquel on a reproché de ne faire connaître que les noms des personnes, en telle sorte que les certificats peuvent être délivrés sur les seuls propriétaires indiqués aux recherches du conservateur, tandis qu'il est souvent difficile de connaître ou d'indiquer d'une manière suffisante les précédents propriétaires dont émanent les charges qui grèvent les biens d'une manière presque occulte. en Ce reproche est fondé, mais la commission pense qu'il est possible d'atténuer les inconvénients du système actuel de publicité en le combinant avec les indications cadastrales actuelles. Le répertoire indiquant les personnes grevées, etc., demeure toujours le registre principal, et, en cas de purge, l'immeuble à l'égard duquel le conservateur aurait omis, dans ses certificats, un ou plusieurs des droits hypothécaires inscrits, n'en demeurerait affranchi entre les mains du nouveau propriétaire qu'autant que la réquisition de certificat indiquerait clairement le débiteur à charge duquel les inscriptions ont été prises. Mais uniquement dans le but de faciliter les recherches, la commission admet l'existence d'un répertoire subsidiaire dressé d'après le cadastre. Ce registre n'est pas destiné à faire connaître par luimême et d'une manière officielle les charges qui grèvent un immeuble, ou les transmissions dont il a été l'objet, mais uniquement à venir en aide aux investigations du conservateur et des parties intéressées. C'est pour parvenir à la formation de ce registre, divisé par sections cadastrales, que la commission a cru devoir exiger que les parties requérant la réalisation ou la transcription joignissent à l'acte ou au bordereau un extrait de la matrice cadastrale comprenant les biens dont il est question. Il a paru difficile d'exiger, comme en Hollande, la mention de la parcelle cadastrale dans l'acte même. Si la mention n'était pas exacte, ou s'il y avait absence de mention, il faudrait un acte rectificatif, et, si les parties s'y refusent, un jugement; ce qui peut être requis, en effet, dans un système hypothécaire fondé sur le cadastre, mais ne peut l'être dans un système où l'indication cadastrale est purement administrative, subsidiaire, et un moyen de parvenir à la connaissance des propriétaires qui figurent aux registres des inscriptions et transcriptions. Effets de la publicité. La publicité n'étant exigée que dans l'intérêt des tiers, les actes produiront tous leurs effets entre les parties, indépendamment de la réalisation, sans préjudice toutefois au principe existant en matière d'hypothèque et d'après lequel l'inscription seule donne la vie à l'hypothèque à l'égard de toutes personnes. Mais quels seront les effets de la réalisation à l'égard des tiers eux-mêmes? Faut-il, après avoir fixé aux parties un délai à compter de la date de l'acte, décider que toute réalisation faite dans ce délai donnera effet au contrat, à compter de sa date, et que les réalisations faites après ce délai auront seules effet à compter de leurs dates respectives? Ce serait un moyen d'empêcher l'injustice qu'il y aurait lorsque le prêteur s'est dessaisi de ses à donner la préférence, entre deux acqué-fonds: il est donc juste de lui donner un reurs successifs, à celui qui serait le plus délai dans lequel l'emprunteur sera dans rapproché du bureau de la conservation, l'impuissance de le frustrer de ses droits et à l'acquéreur frauduleux toujours plus au moyen d'une aliénation. empressé de se mettre en règle. Mais, d'un autre côté, ce serait autoriser la réalisation d'une mutation, dans l'incertitude si l'acte produira ses effets, puisque cette réalisation n'empêcherait point, dans le délai déterminé, la réalisation ultérieure d'une mutation antérieure à la première. Ce serait autoriser une réalisation inutile, inopérante, et introduire la confusion dans les registres. D'ailleurs, l'inconvénient de donner la préférence à la première réalisation paraît peu considérable, si l'on songe que jamais l'acquéreur ne se dessaisira de son prix avant la réalisation de son titre. Entre deux actes de mutation présentés le même jour à la réalisation, il est indispensable de déterminer auquel de ces deux actes, incompatibles entre eux, la préférence doit être accordée. Cette préférence se déterminera par la priorité de la remise du titre au bureau de la conservation, constatée par le numéro d'ordre du registre d'entrée. La réalisation d'un acte de mutation rendra inopérante, non-seulement toute réalisation ultérieure d'une mutation mème antérieure consentie par le même propriétaire, mais encore toute réalisation ou inscription de droits réels, concédés par les propriétaires antérieurs. Il faut néanmoins excepter de cette règle l'inscription des priviléges pour laquelle la loi accorde un certain délai dans lequel elle peut être prise avec effet rétroactif. La commission a examiné à ce sujet s'il convient de conserver l'art. 854 du code de procédure civile, d'après lequel la réalisation de l'acte de mutation ne ferait pas obstacle à l'inscription des hypothèques dans la quinzaine de l'accomplissement de cette formalité. On peut dire, en faveur du maintien de cette disposition, que l'hypothèque n'existe et ne peut exister, et qu'elle ne peut dès lors être inscrite que lorsque la dette a pris naissance, et par conséquent, Toutefois la commission ne s'est pas dissimulé que cette disposition est impuissante à mettre le prêteur à l'abri de toute surprise de la part d'un emprunteur de mauvaise foi, puisque l'hypothèque stipulée peut se trouver paralysée, non-seulement par une aliénation frauduleuse, mais encore par une hypothèque consentie frauduleusement. Le prêteur a donc toujours intérêt à ne se dessaisir des deniers prêtés que moyennant certaines précautions, telles que le dépôt ès mains du notaire, jusqu'à ce que l'hypothèque stipulée se trouve complétement réalisée. En conséquence, la commission est d'avis de ne pas conserver l'art. 834 du code de procédure civile, qui a pour effet d'admettre des hypothèques qui, au moins pendant un certain temps, grèvent le bien d'une manière occulte. S IV. Des registres. La commission a fait subir aux dispositions du chapitre X du titre des Priviléges et Hypothèques quelques modifications dont la plupart trouvent leur justification dans les observations qui précèdent. L'art. 2201 du code civil oblige les conservateurs à arrêter leurs registres chaque jour, comme ceux d'enregistrement des acles, à peine d'une amende de 200 à 1,000 francs pour la première contravention, et de destitution pour la seconde, conformément à l'art. 2202 du même code. Comme il n'est pas toujours possible de donner aux pièces déposées les formalités dans les vingt-quatre heures, la commission a cru qu'il suffirait d'arrêter jour par jour le registre de dépôts, et que le vœu de la loi serait rempli en datant chaque inscription ou réalisation d'après l'ordre du dépôt des pièces, sans aucun blanc ni interligne. CHAPITRE II. DES GARANTIES DES MINEURS, DES INTERDITS ET DES FEMMES MARIÉES, AINSI QUE DES OPPOSITIONS IMMOBILIÈRES DESTINÉES A REMPLACER LES HYPOTHÈQUES JUDICIAIRES. S Ier. de ces avantages, la propriété foncière doit présenter au moins une entière solidité de Les hypothèques tacites doivent leur origine au dernier état de la jurisprudence romaine formée en cette matière par les édits des préteurs, l'interprétation des jurisconsultes, et complétée par les reserits impériaux. Si depuis un demi-siècle les manufac-placement. tures et le commerce ont pris un immense Or cette solidité, cette sécurité n'est posdéveloppement, si le travail continue à sible que pour autant que la valeur libre répandre l'abondance et la richesse dans de tout immeuble puisse être exactement la plupart de nos grands centres de popu- connue. Mais cette connaissance est inlation, ces résultats sont évidemment dus compatible avec l'existence des hypothèen majeure partie au crédit industriel, ques générales et occultes. Les hypothèques au crédit qui, en multipliant les ressources paraissent avoir été inconnues dans l'andes particuliers, comme celles des nations, cien droit romain, alors que des actes rend possibles et faciles les plus vastes symboliques étaient indispensables aussi entreprises. bien pour l'établissement du gage immoMais à côté de l'industrie manufactu-bilier que pour le transfert de la propriété. rière s'élève une autre industrie également intéressante et non moins digne de toute la sollicitude du législateur. L'agriculture aussi a besoin de crédit. L'établissement des grandes exploitations qui sont aussi les plus productives, le perfectionnement des procédés, l'amélioration des différentes espèces de bétail exigent des avances considérables, et cependant, il faut bien le dire, le crédit foncier n'existe point en réalité. Si l'agriculture n'est point demeurée complètement stationnaire dans ces derniers temps, il est évident que c'est à d'autres causes qu'il faut attribuer ses progrès; mais il est également certain que ces causes eussent agi avec bien plus de force, qu'elles eussent eu de tout autres effets, si elles avaient pu se développer sous l'influence bienfaisante d'un bon système hypothécaire. Il faut bien le dire, à part un petit nombre d'aperçus généraux et philosophiques, que les jurisconsultes romains saisissaient partout avec un instinct admirable, cette partie de leur législation est peu digne d'être proposée à l'admiration, moins encore à l'imitation de la postérité. On sait d'ailleurs que les Romains ne connaissaient point le contrat de rente; que les prêts, à Rome, ne se faisaient en général qu'à trèscourts termes; que l'usure fut un des fléaux constants de la république, et que, sous les empereurs, l'agriculture, alors qu'elle eût pu s'organiser sur une large échelle, tomba au contraire dans une déplorable décadence, qui devint une des causes de la ruine de l'empire. Sous le régime consacré par nos codes, deux causes doivent inévitablement s'opposer à l'établissement réel du crédit foncier; ce sont, d'une part, les hypothèques Néanmoins, le système hypothécaire rogénérales et occultes; de l'autre, les main exerça une immense influence sur difficultés et les frais de l'expropriation. les mœurs judiciaires de la plupart des Le commerce et l'industrie offrent de peuples modernes ; si plusieurs d'entre eux grands avantages aux capitaux, par l'élé-exigèrent la réalisation pour la consolidavation de l'intérêt, la sévérité, la rapidité tion des hypothèques conventionnelles, ils de l'exécution; pour compenser l'absence admirent cependant les hypothèques légales et judiciaires avec leur caractère de géné- | s'élevaient les défenseurs du système de ralité et de clandestinité. Quoique les inconvénients et les vices de pareilles institutions dussent frapper tous les esprits justes, leur réforme devait toutefois se faire attendre bien longtemps. Il était réservé au législateur de l'an VII d'entrer d'une manière sérieuse et large dans la voie des progrès. La loi du 11 brumaire prescrivit d'abord les hypothèques tacites; toute hypothèque, même légale, n'existait qu'à charge d'inscription (art. 3, 4 et 21). Ensuite elle restreignit considérablement la généralité des hypothèques légales et judiciaires. L'hypothèque judiciaire ne put désormais affecter que les biens appartenant au débiteur au moment même du jugement (art. 4, S2); quant aux hypothèques légales, elles étaient restreintes aux biens appartenant au débiteur à l'instant de l'inscription et situés dans l'arrondissement du bureau (art. 4, S.5). Enfin, si l'inscription des hypothèques légales était dispensée du renouvellement décennal, cette dispense même était bornée, pour les tuteurs et les comptables publics, à l'apurement des comptes et à six mois au delà; pour les maris, à une année après la dissolution du mariage (art. 23). Certes, si la généralité des hypothèques légales, telle qu'elle était réglée par la loi de brumaire, présentait encore des inconvénients en ce que, pour des créances indéfinies et éventuelles, elle frappait d'indisponibilité un grand nombre d'immeubles, on ne saurait néanmoins méconnaître qu'elle ne fût un immense bienfait, comparativement à la législation dont elle prit la place. Les principes salutaires qu'elle contenait, on devait s'attendre à les voir fécondés et développés par le code civil, dont les travaux préparatoires furent bientôt soumis au conseil d'Etat. Malheureusement il n'en fut pas ainsi; le titre des Hypothèques fut en définitive une transaction peu heureuse entre le présent et le passé, manquant d'unité et d'homogénéité. Deux opinions bien tranchées se trouvaient en présence au conseil d'Etat. Vis-à-vis des partisans des hypothèques occultes et de l'ancienne jurisprudence, | publicité et de spécialité consacré par la loi de brumaire. Ces derniers parurent l'emporter; mais le consul Cambacérès, en faisant introduire, par voie d'exception ou de modification, les hypothèques générales et occultes des femmes et des mineurs, rendit illusoire l'adoption du principe large et rationnel qui devait servir de fondement au système. Mais, si l'on est assez généralement d'accord aujourd'hui sur les imperfections de la loi hypothécaire qui nous régit, on est loin de l'être sur la manière dont il convient d'y porter remède et de les corriger. Tout en conservant les hypothèques légales et judiciaires, se rapprochera-t-on du système de l'an VII, ou bien, entrant dans la voie d'une réforme plus complète, abolira-t-on ces hypothèques au moins en majeure partie, en cherchant à les remplacer par d'autres garanties? Quel que soit le parti auquel on s'arrête, jamais on n'échappera à tous les inconvénients; jamais on n'arrivera à une œuvre parfaite. Mais le système qui présente le plus d'avantage, qui satisfait les plus grands intérêts, a droit à la préférence du législateur. Or, dans l'alternative ou de léser, dans quelques cas rares et exceptionnels, les intérêts particuliers des femmes et des mineurs, ou de porter une atteinte permanente au crédit foncier, en grevant un nombre considérable d'immeubles de charges indéfinies, le choix du législateur peutil et doit-il être douteux? Aujourd'hui, en présence de l'incertitude qui enveloppe inévitablement la fortune foncière des maris et des tuteurs, qui oserait traiter avec eux, si l'on prenait toujours au sérieux l'hypothèque légale qui les grève? C'est avec grande raison que la faculté de droit de Paris, dans son rapport sur la réforme du régime hypothécaire, fait ressortir que les droits des femmes et des mineurs manquent leur but par leur rigueur même; qu'en pratique, la loi ne reçoit presque jamais son exécution. Et n'est-ce pas une bizarrerie choquante, ainsi que le remarque la même faculté, que la loi, si sévère pour les propriétaires |