Mais en admettant en principe, pour la transmission des droits réels, la nécessité de la publicité, la commission s'est demandé :

1° Si cc principe doit s'appliquer d'une manière absolue, s'il convient de l'étendre même à des actes autres que ceux qui ont pour objet l'acquisition de la propriété par actes entre-vifs: en un mot, quels sont les actes et les droits qui y sont soumis ;

2° Quel sera le mode de publicité; si l'on exigera la transcription entière des actes, ou si l'on se contentera d'une simple inscription; si l'inscription indiquera l'immeuble par le possesseur actuel, ou si elle se fera directement sur parcelle, d'après un plan topographique donné ;

3° Quels seront les effets de la transcription ou de l'inscription, et si ces effets retroagiront à la date de l'acte.

Actes soumis à la publicité.

La loi du 11 brumaire an VII n'exigeait que la transcription des actes translatifs de biens et droits susceptibles d'hypothèque.

D'après le code de Bavière et l'édit du Milanais, tout individu qui prétend exercer sur un immeuble possédé par un tiers un droit réel, soit à titre de clause résolutoire, de possession, de bail, d'usufruit, d'antichrèse, de droitde retour ou de rachat, de disposition à charge de rendre ou fidéicommis, soit à titre d'hypothèque conventionnelle ou légale, ou même, d'après l'édit du Milanais, à titre de servitude, doit justifier d'une inscription existante au moment de l'aliénation faite au tiers détenteur.

L'inscription est nécessaire, soit que le droit réel ait été transmis par actes entrevifs, soit qu'il ait été transmis par succession ou par testament.

Les cessions de la créance hypothécaire et même la libération de l'hypothèque sont assujetties à l'inscription, en sorte que les cessionnaires ne courent pas le risque d'être trompés par des transports ou libérations antérieures qu'ils ignoraient. Enfin celui qui prétend un droit réel en justice fait inscrire sa prétention, et cette

inscription ou prénotation devient, s'il gagne son procès, définitive avec effet rétroactif au jour de sa date.

Tel est le résumé des deux législations qui ont donné le plus d'extension au principe de publicité qui forme la base de tout bon système hypothécaire.

La commission n'a cru devoir soumettre aux formalités de la publicité que les actes proprement dits; elle n'a pas cru pouvoir admettre à une inscription des faits toujours susceptibles de dénégation, tels que la possession ou l'accomplissement d'une condition suspensive ou résolutoire; elle n'a pas cru davantage pouvoir soumettre à la publicité des demandes judiciaires ou des jugements dont l'effet purement déclaratif remonte à une date antérieure à la publicité qui leur aurait été donnée.

La commission s'est donc livrée à l'examen de la question de savoir si l'on doit soumettre à la formalité de la transcription ou de l'inscription :

1o Les transmissions par succession ou par testament;

2o Les clauses contenant des conditions suspensives ou résolutoires, et les clauses révocatoires;

5o Les actes de partage;

4o Les jugements d'adjudication sur expropriation forcée et en matière de purgo;

5o Les autres actes de mutation entre

vifs;

6o Les concessions d'usufruit, de droit d'usage, de superficie et le droit emphytéotique, et les renonciations à ces droits; 7° Les servitudes réelles;

8° Les baux;

9o Les contrats de mariage;

10° Les cessions et libérations de créances hypothécaires ;

11o Les ventes de bois de haute futaie autres que les coupes réglées;

12o Le contrat d'antichrèse.

1° Transmission ab intestat ou testamentaire.

Il est impossible de faire dépendre la transmission des biens par voie de succession de la formalité d'une inscription, sans porter atteinte au principe que le mort saisit le vif. Aussi ces tranmissions

n'étaient-elles pas soumises aux œuvres de loi sous notre ancienne législation.

L'héritier ab intestat ne pouvait inscrire d'ailleurs que sa propre déclaration qu'il se prétend héritier, et il est impossible d'admettre que cette déclaration puisse former en sa faveur et à l'égard des tiers un titre contre l'héritier véritable. Il faudrait au moins prescrire un terme endéans lequel le silence de l'héritier véritable emporterait déchéance: fixer à cet égard un terme autre que celui qui est requis en général pour la prescription des droits immobiliers, ce serait consacrer la plus injuste des spoliations.

Tout ce que l'équité semble exiger en cette matière, c'est que les tiers puissent se prévaloir, non d'une inscription de la part du prétendant droit à la succession, mais de la possession publique et de bonne foi dans son chef de l'hérédité et du titre d'héritier, et de maintenir en conséquence le principe du droit romain qui déclare valides, à l'égard des tiers et à cause de la bonne foi de l'héritier apparent, les aliénations qu'il peut avoir faites dans l'ignorance du droit d'un tiers.

Toutefois la commission a pensé qu'un registre public, qui ferait connaître aux tiers les mutations qui se seraient opérées par décès, présenterait un certain degré d'utilité, en donnant ainsi le moyen de remonter à la connaissance de tous les propriétaires successifs d'un même bien. Pour atteindre ce but, il suffirait de prescrire aux héritiers d'indiquer dans les déclarations de succession les immeubles par les sections et numéros sous lesquels ils figurent à la matrice cadastrale, et de prescrire aux conservateurs de tenir, indépendamment des registres actuels, un registre sur lequel seraient transcrites les déclarations de successions relatives aux immeubles situés dans leurs arrondissements respectifs, et dont les receveurs des droits de succession seraient tenus de leur transmettre une copie certifiée ou seulement un extrait lorsqu'il s'agirait de biens situés dans un même arrondissement. Au surplus, une disposition semblable ne peut être envisagée que comme une mesure purement administrative qui trouverait plus convenablement sa place dans la loi sur les droits de succession.

2o Conditions suspensives, clauses résolutoires et révocatoires.

Un acte peut devenir inopérant, soit pour l'avenir seulement, soit avec effet rétroactif, et comme s'il ne s'était jamais opéré de transmission de propriété.

Dans ce dernier cas, deux hypothèses peuvent se présenter :

L'acte se trouve entaché d'un vice de forme ou d'un vice inhérent à la convention elle-même, et il est impossible, dans l'un et l'autre cas, d'imposer à celui qui se plaint d'autre condition que celle du terme dons lequel l'action doit être instituée. Ou bien la résolution procède d'une cause exprimée au contrat ou d'une cause déterminée par la loi et sous-entendue dans le contrat lui-même, et il semble inutile de leur donner une publicité distincte et spéciale, si l'on exige soit la transcription entière du titre de mutation lui-même, soit, ainsi que la commission le propose, un mode de publicité parfaitement équivalent. Cette dernière observation s'applique également aux conditions suspensives que peut contenir le titre.

Cependant, ainsi que l'a remarqué la faculté de droit de Caen, depuis longtemps la critique a reproché au code une anomalie choquante. Le vendeur qui a perdu son privilége conserve le droit de demander la résolution de la vente au préjudice des droits consentis par l'acheteur. Sans doute, le privilége et le droit de demander la résolution du contrat sont des droits distincts, et, en principe, complétement indépendants; mais ils produisent le même effet pour les autres créanciers auxquels il importe peu qu'on leur enlève la chose, ou qu'on les prive du prix de la chose. Ce qui semble dangereux dans le système du code civil, c'est que l'acquéreur ou le créancier hypothécaire qui trouve le bien quitte et libre de l'inscription du privilége d'un ancien propriétaire a de justes motifs de croire que cet ancien propriétaire, dont il ne peut se faire produire les quittances, a été payé.

La faculté de Caen a proposé d'imposer au vendeur l'obligation de prendre inscription, pour la conservation de son privilége, dans les soixante jours à dater de la transcription de l'acte de vente. S'il

n'a pas été pris inscription valable dans. ce délai, l'action en résolution pour défaut de payement du prix, ou inaccomplissement des charges imposées au nouveau propriétaire, ne préjudicierait ni aux nouvelles aliénations ni aux priviléges, hypothèques, ou autres droits réels établis sur l'immeuble.

Il ne peut exister aucun rapport entre l'inscription du privilége du vendeur et l'exercice de l'action résolutoire pour inaccomplissement des charges imposées au nouveau propriétaire, autres que celle de payer le prix convenu.

La commission croit donc qu'il suffirait, pour faire disparaître les inconvénients signalés plus haut, d'ajouter à l'art. 1654 du code civil une disposition ainsi conçue:

« Néanmoins l'action en résolution ne » peut être opposée aux aliénations, hypo» thèques et autres droits réels consentis » par l'acquéreur, qu'autant que le ven» deur aura conservé par une inscription » valable son privilége pour le payement » du prix. »

La commission, ayant admis que le donateur aurait également un privilége pour l'accomplissement des charges pécuniaires ou autres prestations liquides imposées au donataire, propose en outre d'ajouter également à l'art. 954 une disposition ainsi conçue :

« Néanmoins, la donation ne pourra » pas être révoquée pour inexécution des "conditions qui imposeraient au dona» taire des charges pécuniaires ou autres prestations liquides, si le donateur n'a » pas conservé son privilége de ce chef » par une inscription valable sur les im» meubles donnés. »

Enfin, il est à remarquer qu'il y a des causes de révocation qui ne peuvent être opposées aux aliénations faites ou aux hypothèques ou autres droits réels consentis avant la demande en révocation. Telle est la révocation des donations pour cause d'ingratitude, et en général celle qui ne procède pas ex causa antiqua et necessaria. Pour ces causes de révocation, la publicité de l'acte de mutation est insuffisante pour les tiers, puisque ceux-ci peuvent traiter en toute sécurité avec le propriétaire, tant que la révocation n'a pas été demandée en justice.

La commission a pensé qu'il est juste d'imposer à celui qui a la faculté de provoquer la révocation, et de déterminer ainsi l'époque à compter de laquelle elle doit opérer, l'obligation de donner à cette action la publicité qui doit garantir les intérêts des tiers.

La commission propose en conséquence de conserver la disposition de l'art. 957 du code civil, et de l'étendre à toutes les révocations d'aliénations qui ne remontent pas au jour du contrat, en exigeant que la demande de révocation soit inscrite en marge de la réalisation de l'acte de mutation.

3o Actes de partage et jugements rendus sur des questions de propriété.

Les jugements rendus sur des questions de propriété étant de leur nature déclaratifs de droits préexistants même à la demande, on ne conçoit pas qu'il soit possible de les soumettre à la nécessité de la transcription ou de l'inscription, et l'on ne comprend guère l'utilité de l'inscription ou présentation de la demande, exigée par le code bavarois, sauf dans le cas que nous venons de signaler au numéro précédent.

Les actes de partage, et en certains cas les actes de licitation, sont aussi simplement déclaratifs, d'après une fiction de la loi civile. Toutefois, et dans la réalité des choses, ces actes produisent dans la position des copartageants un changement qui intéresse les tiers. Propriétaires avant le partage d'une part indivise dont ils sont les maîtres de disposer, leurs droits, par le fait même du partage, se bornent à certains biens que le partage détermine. Il importe dès lors d'empêcher les cessions frauduleuses que pourrait faire un héritier de sa part indivise dans la succession, alors que ses droits seraient déjà limités par un partage antérieur.

La commission propose donc de soumettre à la condition de publicité les actes de partage et les actes équivalant à partage, sans toutefois porter atteinte au principe de l'art. 883 du code civil, qu'il importe de conserver pour prévenir les graves inconvénients résultant du principe contraire admis par le droit romain. Il en résultera seulement que les partages

près avoir été réalisés; mais qu'une fois réalisés, et n'étant plus susceptibles d'être attaqués, ils rétroagiront au jour de l'ouverture de la succession, en sorte que les héritiers seront censés avoir succédé seuls et immédiatement à tous les effets compris dans leurs lots respectifs. Le défaut de publicité d'un partage consommé ne peut avoir d'autre effet pour les tiers que le droit d'en provoquer un nouveau, ou la nécessité de le subir. Lorsqu'un individu acquiert une portion indivise dans des biens immobiliers communs entre plusieurs copropriétaires, sa première obligation consiste à rendre public son acte d'acquisition, pour empêcher que cette portion ne soit aliénée de nouveau par son auteur. Cette publicité consolide et réalise son droit, mais ce ne sera jamais qu'un droit subordonné à l'événement du partage qui doit intervenir entre les cohéritiers.

Pour empêcher que le partage ne soit fait au préjudice de ses droits, l'acquéreur a une seconde obligation à remplir: il doit former opposition au partage. Cette opposition, il pourra, comme tout créancier, la faire tant qu'il n'existera point un acte de partage rendu public. Tout acte de partage réalisé sans qu'il existe d'opposition de la part des créanciers et des acquéreurs devient, ipso facto, inattaquable à leur égard. Si, au contraire, il existe des oppositions au moment où l'acte de partage est rendu public, le partage peut être attaqué par les opposants, mais seulement à l'égard des cohéritiers. Celui qui a acquis une part indivise de l'un des cohéritiers, et qui a réalisé son titre d'acquisition, ne pourrait jamais attaquer les actes d'aliénation consentis par les autres cohéritiers par suite du partage réalisé. On sait, en effet, que l'action révocatoire établie par l'art. 882 du code civil n'est point une action in rem, mais simplement une action personnelle qui naît d'un fait de fraude, du fait d'un partage consommé ou réalisé au préjudice des oppositions existantes.

4o Jugements d'adjudication sur expropriation forcée et en matière de purge.

D'après la loi du 11 brumaire an VII sur les expropriations, art. 22, les juge

crits dans le mois de leur prononciation, et l'adjudicataire ne pouvait se mettre en possession avant l'accomplissement de cette formalité.

Il en résultait que l'acquéreur qui avait fait transcrire son titre, et qui, après avoir rempli les formalités de la purge, était devenu adjudicataire du bien frappé de surenchère, avait à payer un double droit pour une seule et même acquisition, puisqu'en effet l'adjudication ne constituait pas pour lui une acquisition nouvelle.

L'art. 2189 du code civil a supprimé, pour ce cas particulier, la nécessité de la transcription, laquelle a été abolie ensuite par le code de procédure civile pour toutes les adjudications sur expropriation. C'était une conséquence du principe que la transcription n'était plus requise pour la transmission de la propriété.

On conçoit, d'ailleurs, que la nécessité de la publicité ne se fait pas aussi vivement sentir pour ces adjudications que pour les autres actes de mutation, attendu qu'une fois que la saisie immobilière a été transcrite, ou qu'en matière de purge la mise aux enchères a été requise, toute aliénation de l'immeuble est interdite.

Toutefois la commission ne s'est pas dissimulé que les formalités de la saisie ou de la purge perdent, avec le temps, la publicité qui entourait leurs actes dans le principe; elle a pensé que si l'on admet l'inscription ou la transcription dans un registre public comme signe de la propriété dans le chef des individus que ce registre désigne, il importe de soumettre à la même formalité tous les actes de mutation, quelle qu'en soit la nature, sauf à introduire au code de procédure civile une disposition qui prescrirait au conservateur d'opérer la réalisation d'office sur l'extrait du jugement d'adjudication qui lui serait transmis par le greffier du tribunal. On conçoit, en effet, que le saisi, par le fait même de la saisie, ou celui qui a provoqué la purge par le fait de la surenchère, se trouvant dans l'impossibilité d'aliéner dorénavant, l'adjudicataire n'aurait qu'un faible intérêt à remplir les formalités de la publicitė.

Quant à la disposition de l'art. 2189