Dans la législation de presque tous les peuples 1, une certaine durée de possession a en effet pour résultat la translation de propriété connue sous le nom de prescription.

Cette durée semble correspondre, jusqu'à un certain point, avec la condition de la propriété individuelle chez les divers peuples.

Celle-ci est-elle encore faiblement constituée, échappant à peine aux entraves du système de communauté, et presque confondue avec la possession, alors la prescription est prompte dans sa marche une, trois, cinq années suffisent, dans les sociétés peu avancées, pour transférer la propriété par cette voie.

Lors au contraire que le droit s'est consolidé et a grandi dans le respect des législateurs et des peuples, la possession ne triomphe plus des droits antérieurs qu'à l'aide du temps et par une prescription quelquefois aussi lente que la durée des générations humaines.

Si nous voulions résumer les rapports de la propriété et de la possession que nous avons cherché à approfondir dans ce chapitre, nous dirions: La propriété est dans son principe une émanation de la volonté créatrice qui a destiné la terre à l'humanité; la possession est le fait humain qui attribue individuellement, utilise, et dans certains cas transfère d'homme à homme le don collectif de la Divinité.

ESQUIRON DE PARIEU.

1 V., notamment pour l'Inde, la Concordance des lois hindoues et du Code civil français, par M. Gibelin (Revue de législation, t. II de 1844, p. 71).

Chez les Grecs, une loi de Solon avait établi la prescription de cinq ans pour toutes les actions civiles (Pastoret, Histoire de la législation, t. VI, p. 478; V. aussi d'Argentré, Des Appropriances, préface, § 8).

La prescription, suivant Domat, n'avait pas lieu dans la loi hébraïque. C'était une suite du système qui interdisait le transport définitif de la propriété d'une famille à une autre (V. Domat, Lois civiles, partie I, 1. 3, t. 7, s. 4).

De la révision de nos lois hypothécaires, selon les bases arrêtées par une commission instituée avant la révolution de 1848.

Par M. ANTHOINE DE SAINT-JOSEPH, juge au tribunal de la Seine 1.

Notre système hypothécaire est exposé depuis longtemps à de graves reproches; et l'on ne peut se refuser à la conviction qu'il ne répond plus aux besoins d'une société qui se transforme en subissant elle-même l'influence du mouvement général des esprits.

Ce n'est pas assez des attaques directes, il est miné par la plus redoutable de toutes les critiques : celle de la comparaison. A côté de nous, sur l'autre bord du Rhin, le système de la publicité absolue des hypothèques, devant lequel nos législateurs de 1804 ont reculé, se meut à l'aide de sages tempéraments : il répand ses bienfaits sur l'agriculture, l'industrie et le commerce, de manière à exciter, sinon notre jalousie, au moins une salutaire émulation. Ce ne sont plus deux théories entre lesquelles il serait permis de balancer; ce sont deux faits contraires, dont l'un semble affecter une réserve qu'accompagne la stérilité, et dont l'autre déploie une fécondité toujours croissante.

Et dans quel moment avons-nous à déplorer l'imperfection de nos lois sur ce grave sujet! C'est lorsque, à la suite d'un ébranlement général, tous les regards sont tournés vers la terre comme pouvant seule fournir, non plus seulement les produits naturels de la culture, mais bien un gage permanent, un aliment inépuisable à la circulation, une base solide à la confiance.

1 La Revue a déjà publié sur cette importante matière une série d'articles de MM. VALETTE, LANGLOIS et LAFERRIÈRE : nos lecteurs nous sauront gré d'y joindre un nouvel article de M. ANTHOINE DE SAINT-JOSEPH, magistrat honorablement connu par ses travaux sur les codes comparés et sur la concordance des lois hypothécaires de la France et de l'étranger.

En publiant cet ensemble d'observations, nous n'avons pas craint le reproche d'uniformité : nous avons voulu présenter aux jurisconsultes et aux législateurs un corps de documents propres à faciliter la réforme des lois hypothécaires, préalable indispensable à l'établissement des institutions de crédit foncier.

(Note des directeurs de la Revue.)

Une Commission pour la révision des lois hypothécaires, instituée sous le dernier Gouvernement qui avait provoqué à ce sujet les observations des Cours du royaume et des Facultés de droit, était entrée d'un pas peut-être trop timide dans la voie des réformes. Un rapport avait été préparé par M. Persil, d'une réputation classique en cette matière. Ce rapport paraît n'avoir été communiqué qu'aux membres de la commission; il contient à la fin, comme conclusions, l'indication d'articles nouveaux à substituer à certaines dispositions du Code. Il nous a paru important de recueillir le fruit de ce travail et de faire connaître les améliorations et les changements qui étaient proposés; nous indiquerons ensuite les modifications omises par erreur ou négligées à dessein, qui nous paraissent nécessaires pour constituer un régime complet d'hypothèques analogue au système germanique.

Au reste, les changements admis par le projet de M. Persil corrigeaient déjà bien des imperfections dont la jurisprudence constate chaque jour les déplorables résultats. Voici en quoi ils consistent :

I. Afin de reconnaître tout l'effet attaché à la qualité des créances privilégiées, relativement au rang des priviléges rendus publics par l'inscription, on supprime de l'article 2106 du Code les mots à compter du jour de la date de cette inscription.

:

II. Dans l'article 2118 on introduit une modification de rédaction en disant :

Le droit d'usufruit, ce qui exclut les fruits;

Et l'on ajoute aux biens et droits susceptibles d'hypothèque : Les baux emphythéotiques, négligés par le Code.

HII. Quant à l'hypothèque judiciaire, elle ne doit résulter que de jugements de condamnation, et non de jugements préparatoires ou d'instruction; et si un jugement a été rendu avant l'exigibilité de l'obligation, l'inscription ne pourra être prise qu'après l'échéance 1.

IV. On supprime l'article 2130, relatif à l'hypothèque faculta

1 Conformément à la loi du 3 septembre 1807; on laisse ainsi exister tous les inconvénients de l'hypothèque judiciaire. Des observations ont été présentées, à ce sujet, dans cette Revue; elles ont pour but principalement de détruire l'effet del a généralité et de l'affectation des biens à venir (V. aussi la Concordance des lois hypothécaires françaises et étrangères, introduction, p. 40).

tive sur les biens à venir en cas d'insuffisance des biens présents. V. A l'article 2135, on énonce que l'hypothèque légale n'existe au profit des femmes qu'à compter du jour de la célébration du mariage, afin de faire cesser l'incertitude qu'avaient fait naître les dispositions des articles 2194 et 2195, qui fixent l'ouverture de ce droit au jour du contrat.

VI. On fait à cet article 2135 une addition bien importante, en enjoignant aux femmes, après la dissolution du mariage, et aux mineurs devenus majeurs, de prendre inscription dans l'année; ce qui fixe un terme à l'indétermination si fatale de l'hypothèque légale et à ces purges multipliées qui s'étendaient sur une longue échelle de ventes successives.

VII. En modifiant l'article 2140, on applique même aux époux mineurs la faculté de limiter, par le contrat de mariage, les hypothèques légales sur des biens déterminés, pourvu que le mineur soit assisté de ceux dont le consentement est requis pour la validité du mariage. Il n'y a pas, en effet, de raison suffisante pour restreindre cette disposition aux parties majeures.

VIII. On dispense, à l'article 2144, le mari du consentement de la femme, sous quelque régime qu'ait été passé le contrat de mariage, quand il s'agit d'opérer la restriction de l'hypothèque légale aux immeubles suffisants pour la conservation entière des droits de la femme.

IX. Pour mettre en harmonie l'article 2146 avec l'article 448 du Code de commerce, les inscriptions sont déclarées nulles si elles sont prises après la déclaration de la faillite; elles peuvent être annulées encore après la cessation de payement, ou dans les dix jours qui précèdent, s'il s'est écoulé quinze jours depuis la date de l'acte constitutif.

X. Pour mettre un terme aux rigueurs de l'article 2148, d'après les dispositions duquel l'omission d'une des formalités prescrites pour former le bordereau entraîne la nullité de l'inscription, on ajoute à cet article, conformément à la jurisprudence, que l'inscription ne sera déclarée nulle qu'autant qu'il en résultera un préjudice pour les tiers.

XI. Le renouvellement décennal est maintenu. C'est une pres

cription salutaire. En Belgique, on a essayé de s'en dispenser ; mais des lois transitoires tendent à démontrer la nécessité d'un retour prochain au principe admis par le Code français.

D'après les dispositions proposées, le renouvellement doit avoir lieu jusqu'au payement de la créance, l'inscription ayant pour but, non de conserver la créance, mais d'en assurer le remboursement.

L'inscription d'office serait aussi soumise à ce renouvellement, sinon le vendeur perdrait son action résolutoire et ne conserverait plus que son privilége, qui n'aurait de date à l'égard des tiers que du jour de l'inscription.

Dans tous les cas, le renouvellement de l'inscription devrait faire mention seulement des inscriptions précédemment renouvelées.

XII. A l'article 2166, on reproduit les dispositions de l'article 834 du Code de procédure, d'après lequel les créanciers privilégiés ou hypothécaires antérieurs à l'acte d'aliénation ont quinze jours pour prendre inscription, à dater de la transcription de l'acte de vente.

XIII. Une disposition additionnelle à l'article 2170 étend le bénéfice de la discussion au cas de concours des hypothèques générales et spéciales, pour éviter qu'un seul immeuble supporte seul le poids des hypothèques générales. Ainsi, le créancier ayant une hypothèque spéciale pourrait exiger que l'hypothèque générale s'exerçât préalablement sur les immeubles libres du debiteur et sur ceux grevés d'hypothèques postérieures à la sienne, à la charge de payer les frais présumés de la poursuite 1.

XIV. On admet en principe que la purge n'éteint pas l'hypothèque, mais affranchit l'immeuble et laisse exister le droit de suite sur le prix; ce qui fait cesser une des grandes incertitudes de la jurisprudence.

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On supprime dès lors le § 3 de l'article 2180, c'est-à-dire l'extinction de l'hypothèque par la purge, et on y ajoute, comme cause de l'extinction de l'hypothèque, la perte ou la destruction

1 Une disposition semblable existe dans la loi de Suède du 13 juillet 1818 (art. 19). V. partie II de la Concordance des lois hypothécaires françaises et étrangères, p. 72).