373. Mais dans quelle forme doit être donné l'avertissement de celui qui désire résilier le bail? Par huissier, si on veut prévenir toutes contestations; néanmoins, il produirait le même effet s'il avait eu lieu par écrit de toute autre manière, pourvu que d'ailleurs l'existence de cet écrit ne soit point déniée. - Poth., n. 327. 374. - Si l'avertissement a été donné verbalement et que la partie qui l'a reçu le nie, la preuve par témoins ne peut être admise, quand même le loyer des années qui restent à courir serait inférieur à 150 fr.; car cet avertissement est un véritable congé auquel on doit appliquer les règles posées, n. 113, et qu'on reproduira d'une manière plus spéciale, n. 480. Cependant Pothier pense (n. 327) que la preuve testimoniale serait admise, si le loyer des années qui restent à courir était inférieur à 150 fr. 375.-Celui qui a manifesté régulièrement son intention de résoudre le bail, ne peut plus, après l'avertissement, changer de volonté malgré l'autre partie. Poth., n. 328. 576.- Quoique la clause dont nous nous occupons soit ordinairement réciproque dans les baux, néanmoins si elle n'était accordée par le bail qu'à l'une des parties, l'autre partie ne pourrait en jouir: il n'y aurait que celle pour qui elle aurait été stipulée qui pourrait en user. Pothier, ibid. - 577. L'obligation de délivrer ou de restituer la jouissance d'une maison louée, étant indivisible solutione, il suit de là qu'en cas de réserve, dans le bail d'une maison indivise entre les bailleurs, de résilier après un certain temps, l'exécution de cette clause a pu être requise par chacun des copropriétaires; et le congé signifié dans ce cas, à la requête d'un seul des bailleurs, ne peut être refusé par le locataire, sous le prétexte qu'il aurait dû être donné par tous les bailleurs, alors surtout qu'il n'est pas désavoué par les autres, et que celui qui l'a donné agissait habituellement, vis-à-vis du preneur, comme la mandataire de ses copropriétaires (C. civ. 1217). 6 fév. 1828, Douai. 383. Résolution pour erreur, dol ou fraude. Le bail est résolu pour cause d'erreur, de dol ou de fraude. - Le motif en est que ces causes de résolution sont communes à tous les contrats. 384. Le consentement du bailleur qui a loué sa maison à un individu se disant négociant, en lui interdisant la faculté de sous-louer, et sans s'expliquer sur l'usage du bail, est vicié d'une erreur suffisante pour faire annuler le contrat, lorsque le preneur exerce la profession d'hôtelier et emploie la maison louée à loger des ouvriers (C. civ. 1110, 1728). — 10 mars 1828, Bordeaux. — V. n. 275. 585. L'adjudicataire sur saisie-immobilière a droit de provoquer l'annulation d'un bail collusoire et simulé qui tend à l'empêcher de jouir des véritables fruits des biens à lui adjugés. 386. Les créanciers hypothécaires peuvent, aux termes de l'art. 1167 C. civ., attaquer les baux passés par leur débiteur en fraude de leurs droits. 387. En conséquence, les créanciers hypothécaires peuvent attaquer le bail, même authentique, fait par le débiteur depuis leur inscription, mais avant la poursuite d'expropriation, s'il résulte des circonstances que ce bail est frauduleux; par exemple, s'il a été fait à long terme, à des conditions trèsonéreuses pour le bailleur, et dans un moment où celui-ci était dans le dérangement complet de ses affaires.En vain le preneur consentirait à ce que la durée du bail fût réduite à neuf années. - 26 novembre 1816, Dijon; 28 avril 1824, Rouen. 388.-On a vu, n. 326 et suivant. que c'était par une conséquence des mêmes principes que les créanciers chirographaires ou hypothécaires du bailleur pouvaient attaquer les payements anticipés faits par le locataire ou fermier à leurs débiteurs, en fraude de leurs droits. $ 8. 389. Résolution par la faillite ou la déconfi lure. Le bail est résolu, en certains cas, par la faillite ou déconfiture du preneur. - Le dérangement des affaires du preneur, son état de faillite et de déconfiture, et en général toutes les circonstances qui font craindre pour le payement des loyers, peuvent autoriser le bailleur à demander la résolution du contrat, si mieux n'aime le preneur donner caution pour l'accomplissement de ses obligations (C. civ. 1188, 1613, 1655). Ces principes paraissent confirmés par la jurisprudence. 16 décembre 1807, Req.; 16 août 1825. -Duvergier, n. 538; Pardessus, t. 4, n. 1128; Troplong, t. 2, p. 263. Résolution par cas fortuits. 390.-Le bail est-il résolu par les cas fortuits personnels au preneur, qui l'empêchent de jouir de la chose louée ? On a établi la négative, n. 184, en ce sens que, dans le cas donné, le preneur ne peut pas lui-même demander la résiliation; mais elle pourrait être réclamée par le bailleur, si ce dernier prouvait que l'absence du preneur lui cause quelque préjudice ce serait alors le cas d'appliquer la disposition de l'art. 1766 C. civ., qui déclare le bail susceptible de résolution, dans le cas où le fermier abandonne la culture. Pothier, n. 148; Duvergier, n. 524, 526, 527 et 528. 393.- Le bail est-il résolu par la cessation ou la résolution des droits du bailleur sur la chose louée? La négative résulte de plusieurs dispositions du Code, et notamment des art. 1675,595, 1529, 1718, etc. Ces dispositions sont une conséquence des principes du Code, qui a rejeté la maxime du droit romain, adoptée par l'ancienne jurisprudence, que le successeur particulier n'est point obligé de maintenir les baux faits par son prédécesseur successor particularis non tenetur stare colono. Aujourd'hui, c'est la maxime contraire qui est en vigueur (Toull., t. 6, n. 576; Dur., t. 17, n. 134).—De là découlent les conséquences suivantes : : 394. Les baux faits par le mari, des biens de la femme, en conformité des art. 1429 et 1430 C. civ., ne cessent point par la dissolution du mariage. 395. Ceux faits par l'usufruitier qui s'est conformé aux mêmes dispositions, ne cessent pas non plus par l'extinction de l'usufruit (C. civ. 595). 396.-Il en est de même de ceux qui ont été passés par un grevé de substitution. Pothier, n. 302, disait le contraire; mais alors le propriétaire n'était point obligé d'entretenir les baux faits par l'usufruitier, quoique n'excédant pas neuf ans (Pothier, n. 312). Or, le droit ayant été formellement changé, quant aux baux faits par l'usufruitier, et la raison étant absolument la même quant à ceux faits par le grevé de substitution, on doit décider que ces derniers ne sont pas non plus résolus par l'ouverture de la substitution. Dur., n. 134. 397.-Les baux faits, sans fraude, par l'acquéreur LÉGISL. à réméré, doivent pareillement être exécutés par le vendeur qui a usé de la faculté de rachat (C. civ. 1673). Dur., ibid. 398.-Dans le cas de résolution de vente pour défaut de payement du prix, soit qu'il y eût ou non le pacte commissoire dans le contrat, le vendeur est tenu d'exécuter les baux que l'acheteur a passés à des tiers de bonne foi, antérieurement à la résiliation de la vente; car il y a analogie parfaite entre ce cas et celui des baux consentis par l'acquéreur à réméré. Dur., ibid. 599. Ces décisions s'appliquent aussi aux baux faits par l'acheteur dont l'acquisition a été résolue pour cause de lésion de plus des sept douzièmes dans le prix. Dur., ibid. 400.-Les baux faits par le donataire dont le droit a été résolu par l'effet de la révocation pour survenance d'enfants, ou par l'effet de la stipulation du droit de retour, doivent pareillement être entretenus par le donateur. Il en est de mème de ceux faits par un donataire dont la donation a été révoquée pour inexécution des conditions, si le preneur était de bonne foi; et, à plus forte raison, de ceux faits par le donataire dont la donation a été révoquée pour cause d'ingratitude. Seulement, si le bail était postérieur à l'inscription de la demande en révocation en marge de l'acte de transcription de la donation, il y aurait à considérer la bonne ou la mauvaise foi du preneur. On doit aussi maintenir les baux faits par le donataire soumis à l'action en réduction pour fournir les réserves. Dur., ibid. 401. Les baux passés par les envoyés en possession provisoire des biens d'un absent, doivent pareillement être exécutés par l'absent de retour; car ces baux sont des actes d'administration. 402. Nous ne pensons pas qu'il faille décider de même à l'égard des baux passés par le simple possesseur du fonds d'autrui, qui a été évincé postérieurement au bail, et cela, quand même le bailleur et le preneur auraient été de bonne foi au moment du contrat en effet, le simple possesseur du fonds d'autrui n'a aucune qualité pour engager ce fonds d'une manière quelconque; il diffère en ce point essentiel de l'usufruitier et du mari, par exemple, qui jouissent en vertu d'un titre émané de la loi ou du maître de la chose, titre qui les autorise suffisamment à passer des baux ordinaires. D'ailleurs. le Code ne contient aucune disposition qui oblige le propriétaire qui rentre dans sa chose par suite d'une pure action en revendication, à maintenir les baux faits par le possesseur évincé. Les art. 1726 et 1727 supposent le contraire, en réservant au preneur évincé ou menacé d'éviction, un recours contre le bailleur. - Dur., n. 135. — Contrà, Delv., t. 3, p. 427. 405. Dans les cas précédemment énumérés, où le propriétaire est tenu d'entretenir les baux fails par celui dont le droit sur la chose est fini, le preneur ne peut en général lui opposer qu'un bail ayant acquis une date certaine au moment où le droit du bailleur a cessé; car, par rapport au preneur, le propriétaire est un tiers, et par conséquent l'art. 1528 C. civ. lui est applicable. Dur., n. 137. -- 404. Le propriétaire est tenu d'entretenir les baux à longues années, pendant tout leur cours, ou si ces baux doivent être restreints à la période de neuf années. Dur., t. 17, n. 154, adopte cette dernière opinion, considérant comme frauduleux tous les baux qui excèdent cette durée. Nous pensons, nous, qu'on doit distinguer : si les baux ont été consentis par de simples administrateurs, ils doivent être restreints à la période de neuf années; car c'est le cas d'appliquer par analogie les dispositions des 179 LIVE. art. 1429, 1450 et 595, relatifs aux baux consentis par le mari et les usufruitiers. Si les baux ont été consentis par ceux qui avaient la propriété résoluble de la chose louée, ils doivent être respectés, quelle que soit leur durée, pourvu qu'ils soient exempts de dol et de fraude. Le motif en est que le droit de propriété, quoique soumis à une condition résolutoire, entraîne avec lui le droit de jouir de la chose et de l'administrer de la manière la plus large. Or le bail, même à longues années, n'est qu'un acte d'administration et de jouissance. V. n. 51, 325. : Vente ou donation de la chose louée. 405.- Le bail est-il résolu par la vente ou la donation de la chose louée, que le bailleur consent à un tiers. L'affirmative était décidée par la célèbre loi Emptorem, 9, au Code de Local. conduct., laquelle était généralement appliquée sous l'ancienne jurisprudence, et avait pour base ce principe que, par le bail. le preneur n'acquiert aucun droit dans la chose; il a seulement contre le bailleur et son héritier une action purement personnelle; d'où suit que l'acquéreur, successeur seulement à la chose et non à la personne, ne doit point être tenu d'exécuter les obligations de son vendeur. Le législateur moderne a conservé le principe qui servait de base à cette solution: il est incontestable qu'aujourd'hui, comme autrefois, le bail ne transfère au preneur qu'un droit purement personnel; nous croyons l'avoir démontré jusqu'à l'évidence, n. 144. Néanmoins, la conséquence naturelle de ce principe a été changée l'art. 1743 C. civ. porte que si le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur ne peut expulser le fermier ou le locataire, qui a un bail authentique ou dont la date est certaine, à moins qu'il ne se soit réservé ce droit par le contrat de bail. » Ce changement dans la législation a été provoqué par les motifs suivants: on a considéré d'abord qu'en vertu de la règle nemo plus juris in alium transferre potest, quàm ipse habet, le vendeur ne pouvait transmettre la chose, que diminuée de la jouissance qu'il en a conférée au fermier, et que puisqu'il n'eût pu lui-même expulser le preneur, qui remplit parfaitement ses obligations, son acquéreur, qui n'a que ses droits, ne devait pas le pouvoir davantage. On s'est déterminé ensuite par l'intérêt de l'agriculture et de l'industrie on n'a pas voulu que le fermier et le locataire fussent détournés de leurs projets d'amélioration par la crainte de se voir expulsés à chaque instant par suite de la vente du fonds loué. — Dur., t. 17, n. 157 et 138; Tropl., t. 2, p. 269, 276, 277, 279, 280 et suiv: 406. Si l'art. 1743 C. civ. a permis à l'acquéreur d'expulser le preneur lorsque le bail n'aurait pas une date certaine au jour de la vente, c'est que cet acquéreur est un tiers par rapport au preneur, dans le sens de l'art. 1328 C. civ., et que, par conséquent, il peut se prévaloir des dispositions de cet article. Mais cette faculté d'expulsion cesserait si l'acquéreur s'était soumis par l'acte de vente à entretenir le bail, quoiqu'il n'eût point date certaine. L'acquéreur ne pourrait alléguer que cette clause n'a point été stipulée par le preneur, car le vendeur l'a utilement stipulée pour ce dernier, puisqu'elle était la condition d'une stipulation qu'il faisait pour lui-même (C. civ. 1121). - Dur., n. 140; Duvergier, n. 545. 407. L'acquéreur ne peut expulser de suite le preneur qui n'a pas un bail avec date certaine, même lorsqu'il ne s'est pas soumis par le contrat de vente à entretenir le bail; il est obligé de donner congé dans les délais fixés par l'usage des lieux, s'il s'agit de maisons, et s'il s'agit de biens ruraux, d'attendre que le preneur ait recueilli tous les fruits de l'héritage affermé le motif en est que le bail sans date certaine doit au moins être considéré, par rapport à l'acquéreur, comme un bail purement verbal, d'où suit qu'on doit lui appliquer toutes les règles relatives à ces sortes de baux. D'ailleurs, il serait par trop intolérable que l'acquéreur d'une maison pût en expulser les nombreux locataires au milieu d'un terine, et les mettre ainsi sur le pavé. Il serait aussi par trop dur que l'acquéreur d'un fond pût expulser au milieu de l'année le fermier ou le colon partiaire, lorsque la plus grande partie des travaux seraient déjà faits. Dans l'un et l'autre cas, il faut donner le temps au locataire et au fermier de se procurer un autre logement et de recueillir tous les fruits de la chose. Pothier, du Louage, n. 297; Louet, lettre 5, n. 11; Dur., n. 144; Duverg., 546, 547. 408 Lorsqu'une maison louée sans écrit est vendue, l'acquéreur ne peut expulser le locataire qu'après lui avoir donné congé suivant l'usage des lieux (C. civ. 1746, 1748). 15 vend. an XIII, Bruxelles. -Troplong, t. 2, p. 299, 306, 308. 409.Jugé, au contraire (mais, selon nous, bien à tort), que l'acquéreur n'est tenu d'observer aucun délai pour expulser le fermier ou colon partiaire qui ne possède qu'en vertu d'un bail verbal (C. civ. 1736, 1748, 1750, 1763). 21 juin 1810, Turin. -Troplong, t. 2, p. 308. 410. Puisque, suivant nous, on doit regarder comme étant des baux faits sans écrit, c'est-à-dire sans fixation de durée, ceux qui n'ont pas de date certaine au moment de la vente du fonds ou de la maison, il suit de là que le silence de l'acquéreur, et l'exécution qu'il fait du bail en recevant les loyers ou fermages, ne doivent être considérés que comme une approbation d'un bail fait sans écrit ou sans fixation de durée ; de sorte que l'acquéreur peut faire cesser la jouissance du preneur pour l'avenir, en observant ce qui vient d'être dit touchant la distinction à faire entre les baux de maisons et ceux d'héritage ruraux. On ne peut opposer à l'acquéreur le défaut de protestation dans les quittances qu'il a données; car on n'est pas censé avoir voulu renoncer à un droit, faute d'avoir protesté qu'on entendait le conserver. — Poth., n. 300; Dur., n. 145. — Contrà, Despeisse. 411. La faculté donnée à l'acquéreur par l'article 1743 C. civ., d'expulser le locataire ou fermier dont le bail n'a pas une date certaine au jour de la vente, s'applique-t-elle au donataire par acte entrevifs? En d'autres termes, le donataire a-t-il le droit d'expulser le preneur dont le bail n'a pas une date certaine au jour de la donation? La raison de douter vient de ce que l'expulsion du locataire ou fermier donnera lieu à un recours en indemnité contre le donateur, de sorte que ce dernier se trouvera victime de sa libéralité envers le donataire. Mais il faut répondre qu'il sera facile au donateur de prévenir cet inconvénient, en imposant au donataire, dans l'acte de donation, l'obligation de maintenir le bail. Le silence du donateur sur ce point donne lieu de penser, ou que le bail a été fait depuis la donation et frauduleusement antidaté, ou que le donateur a compté prendre des arrangements avec le fermier ou locataire. Il importerait peu que ceux-ci fussent déjà en jouissance au temps de la donation; car ils n'y étaient peut-être que par suite d'un bail verbal d'une courte durée, tandis que le bail écrit, opposé maintenant par eux, pourrait être pour plusieurs années, et n'avoir été fait que depuis la donation. · Dur., n. 146. — Contrà, Pothier, n. 296; Delvincourt; Duvergier, n. 556 et 557; Troplong, t. 2, p. 295, de la Vente, l. 1er, n. 59 et suiv.; du Louage, t. 2, p. 295 et 296. 412. - Le preneur dont le bail n'a pas une date certaine au jour de la vente, et qui, par conséquent, peut être expulsé par l'acquéreur, est-il obligé de continuer sa jouissance jusqu'au terme fixé par son bail, si l'acquéreur l'exige? — Nous n'hésitons pas à décider l'affirmative; car la réciprocité n'est pas de l'essence du contrat de louage, elle a besoin d'être stipulée; de là il suit que l'acquéreur peut avoir un droit que n'a point le preneur. D'ailleurs, la faculté d'expulser le preneur dont le bail n'a pas une date certaine, a été introduite exclusivement dans l'intérêt de l'acquéreur: si ce dernier renonce à cette faculté; s'il reconnaît la sincérité de la date de l'acte souscrit par le preneur, on ne conçoit pas comment ce dernier pourrait se refuser à l'exécution de ses engagements. Despeisses, Delv., t. 2. p. 199; Roll.. vo Bail, n. 447.—Contra, Poth., n. 298; Dur., n. 147; Duvergier, n. 551. 413. Nous devons faire remarquer, au reste, que lorsque l'acquéreur use de la faculté qui lui est donnée par l'art. 1743 C. civ. d'expulser le locataire ou fermier dont le bail n'a pas une date certaine au jour de la vente, il ne leur doit aucuns dommages-intérêts (C. civ. 1750), sauf le recours de ces locataires ou fermier contre le bailleur.-Tropl., t. 2, p. 299 et 301; Proudhon, Usuf., t. 3, n. 1217. 414.-Jusqu'ici, nous n'avons envisagé l'art. 1743 C. civ. que sous un rapport, celui qui donne à l'acquéreur le droit d'expulser le fermier ou locataire dont le bail n'a pas une date certaine au jour de la vente. Occupons-nous maintenant de la disposition corrélative, celle qui impose à l'acquéreur l'obligation d'entretenir le bail authentique ou sous seingprivé dont la date est certaine au jour de la vente. On a vu, n. 405, que cette disposition était contraire à la célèbre loi Emptorem, généralement observée sous l'ancienne jurisprudence, et nous avons fait connaître les motifs de ce changement dans la législation. 415. D'abord, les termes de l'art. 1743 ont fait naître une difficulté assez grave on a demandé si le locataire ou fermier dont le bail avait une date certaine au jour de la vente consentie par le bailleur, mais qui n'était point encore entré en jouissance à cette époque, se trouvait à l'abri de l'expulsion de la part de l'acquéreur, de même que le locataire ou fermier qui aurait été en jouissance à l'époque dont il s'agit? - Pour soutenir la négative, on dit que l'art. 1743 parle d'expulsion, et qu'il ne peut y avoir expulsion là où il n'y a point déjà jouissance actuelle et positive. Mais cette interprétation de l'art. 1743 nous paraît subtile et en dehors de la volonté réelle du législateur. D'après nous, l'article précité n'a voulu faire qu'une distinction, à savoir : entre le bail ayant date certaine, et celui qui n'a point date certaine au moment de la vente consentie par le bailleur. Le premier doit être maintenu, soit que le preneur fût déjà en jouissance, soit qu'il n'y fût point encore entré; car, dans l'un et l'autre cas, le bail n'a pu être fait en fraude des droits de l'acquéreur; le second, au contraire, peut être révoqué sur la demande de ce dernier, car il est possible qu'il ait été fait postérieurement à la vente, quoique la date qu'il porte soit antérieure.— Duvergier, t. 1er, n. 258. 263 et 280; Troplong, t. 2, p. 287, 291, 292, 293 et 294. 416. Jugé en conséquence que l'art. 1743 s'applique même au fermier dont la jouissance n'est pas encore commencée; qu'ainsi l'acquéreur d'un domaine affermé par un second bail authentique qui doit avoir son effet après l'expiration de la jouissance du fermier actuel, et postérieurement à la vente, est obligé d'exécuter ce second bail, quoiqu'il n'en ait pas été question dans l'acte de vente. -21 avril 1827, Dijon.- Contrà, Duranton, n. 139; Duverg., ibid., Tropl., ibid. 417. La règle tracée par l'art. 1743 C. civ. s'applique à tous les acquéreurs, soit à titre de vente, soit à titre de donation ou de legs; elle s'applique même à celui qui n'a acquis que l'usufruit. Tous ces acquéreurs à titres divers sont oblgés de maintenir le bail qui a une date certaine au jour de la vente, de la donation et de l'ouverture du legs.-Proudhon, de l'Usufruit, n. 2223; Dur., t. 17, n. 142 et suiv. 418. Cependant l'obligation imposée à l'acquéreur par l'art. 1743 C. civ., de maintenir le bail authentique ou sous seing-privé qui a une date certaine au jour de la vente, cesse d'avoir lieu lorsque, par le bail, il a été stipulé qu'en cas de vente de la chose louée, l'acquéreur pourrait expulser le fermier ou locataire (C. civ. 1743). 419. Si les parties n'avaient pas spécifié l'espèce d'aliénation; si elles avaient réservé à l'acquéreur, généralement, la faculté d'expulser, le donataire ou légataire à titre particulier pourrait, aussi bien que l'acquéreur à titre onéreux, user de cette faculté. Cela est incontestable. Toutefois, il serait mieux d'expliquer dans le bail l'intention des parties à ce sujet. On pourrait convenir qu'il serait résolu en cas d'aliénation, à quelque titre que ce soil. — Roll. de Vill., vo Bail, n. 438. 420.- Mais si la faculté d'expulser n'avait été prévue que pour le cas de vente, elle ne pourrait être étendue à aucun autre mode d'aliénation. La disposition serait limitative.-Roll. de Vill., n. 439. 421. Peu importerait alors dans quelle forme la vente aurait eu lieu. La clause deviendrait applicable quoique la vente eût été faite par expropriation forcée, avec d'autant moins de difficulté que les créanciers peuvent exercer tous les droits de leur débiteur (C. civ. 1166). — Roll. de Vill., n. 440. 422. Peu importerait encore que la vente ne portât que sur l'usufruit de la chose. L'acquéreur de cet usufruit n'en pourrait pas moins réclamer le bénéfice de la clause du bail. En effet, il y aurait toujours vente de la chose; et peut-être même y a-t-il ici un motif de plus pour appliquer la clause. - Roll. de Vill., n. 441; Dur., t. 17, n. 142. 423. - Mais est-il nécessaire que la clause du bail par laquelle il est stipulé qu'en cas de vente de la chose louée, l'acquéreur pourra expulser le fermier ou locataire, soit reproduite dans l'acte de vente, de telle sorte que. si elle y est omise, cette faculté d'expulsion soit refusée à l'acquéreur? Nous ne le pensons pas; les articles 1743 et 1744 ne nous paraissent nullement exiger cette condition. Loin de là, ils attribuent à l'acquéreur le droit pur et simple de se prévaloir de la clause stipulée dans le bail par son vendeur. Pour que cette faculté soit enlevée à l'acquéreur, il faut donc que le vendeur lui ait imposé par une clause expresse l'obligation de maintenir le bail. Roll. de Vill., n. 443. Contrà, Delvinc., t. 2. p. 200; Dur., n. 148; Duverg., 543; Troplong. t. 2, p. 303 el 304. Il y a plus; si la clause par laquelle il est stipulé qu'en cas de vente l'acquéreur pourra expulser le fermier ou locataire, avait été faite entre le bailleur et le preneur par un acte postérieur au bail, l'acquéreur qui en aurait connaisssance, pourrait l'invoquer; car il est aux droits du vendeur. Roll. de Vill., n. 444. 425. Si, par une clause du contrat de vente, l'acquéreur avait chargé d'entretenir le bail, le preneur pourrait, à son tour, invoquer l'effet de cette clause stipulée à son profit L'acquéreur ne pourrait plus user de la faculté d'expulser qui aurait été réservée dans le bail (arg. C. civ. 1121). 426. Mais, dans ce cas, le preneur devrait prendre la précaution de faire signer à l'acquéreur l'intention où il est de profiter du bénéfice de la stipulation. Jusque-là, le vendeur pourrait s'entendre avec l'acquéreur pour révoquer la clause, car le contrat de vente est, à l'égard du locataire, res inter alios acta. 427. De ce que l'acquéreur a la faculté de résoudre le bail, il ne s'ensuit pas que la même faculté doive exister pour le preneur la réciprocité n'est pas de l'essence du contrat; il faut qu'elle soit stipulée. V. 412. 428. - Mais dans quel délai l'acquéreur devra-t-il user de la faculté d'expulser le preneur, car, sans doute, cette faculté ne peut pas subsister pendant tout le cours du bail écrit? Suivant Delvincourt, t. 2, p. 199, le preneur peut demander à ne pas rester dans l'incertitude, et exiger que l'acquéreur déclare de suite s'il entend ou non entretenir le bail. Nous ne pensons pas néanmoins que, si l'acquéreur gardait le silence sur une pareille sommation, il en résultât contre lui une déchéance; car cette déchéance n'est établie par aucun texte de loi. Mais si l'acquéreur recevait sans réserve le prix d'un ou plusieurs termes du bail, cette recette pourrait, d'après les circonstances, être considérée comme une adhésion au bail; c'est un point de fait que les juges auraient à apprécier.-Roll., vo Bail. n. 448 et 449; Pothier, n. 300; Duvergier, n. 550; Troplong, t. 2, n. 300; Duranton, t. 17, n. 145. 429. L'acquéreur qui veut user de la faculté réservée par le bail, d'expulser le fermier ou locataire en cas de vente, est tenu d'avertir le locataire au temps d'avance usité dans le lieu pour les congés (V. n. 494); il doit aussi avertir le fermier de biens ruraux, au moins un an à l'avance (C. civ. 1748).— Delv., t. 3, p. 199; Duverg., t. 1er, n. 551; Troplong, t. 2, p. 306 et 307. -- 430. Le bailleur est tenu d'indemniser le preneur expulsé par l'acquéreur, si le contraire n'a été (onvenu par le bail ou par la convention intervenue postérieurement. Si l'indemnité a été fixée par une clause du bail, on suit la convention; s'il n'a été fait aucune stipulation à cet égard, le bailleur est tenu d'indemniser le preneur de la manière suivante (C. civ. 1744): — Duvergier, n. 547 et 549. 431. S'il s'agit d'une maison, appartement ou boutique, le bailleur paye, à titre de dommages-intérêts, au locataire évincé, une somme égale au prix du loyer pendant le temps qui, suivant l'usage des lieux, est accordé entre le congé et la sortie » (C. civ. 1745). On fait connaître cet usage.-V. n. 494 et suiv. ruraux, dont l'exploitation est toujours dispendieuse. -Denisart. vis Ferme, n. 2, et Bail, n. 46 et suiv.; Coppeau, Législ. rurale, t. 2, p. 348. 454. Il a été jugé qu'un terrain loué pour en faire un chantier, pouvait être considéré comme un bien rural; qu'en conséquence le locataire avait droit à l'indemnité du tiers du prix de son bail, en cas d'éviction par un acquéreur du terrain.— 16 juin 1825, Paris. 435.- Mais cette décision nous paraît susceptible de doutes sérieux: il nous semble qu'on ne peut considérer comme propriété rurale qu'un terrrain destiné à la culture où au pâturage, ou à d'autres usages ruraux. Or, un chantier n'a rien de commun avec l'agriculture; destiné à recevoir un dépôt de choses vénales, il constitue un véritable établissement soumis aux règles des établissements de commerce et, par conséquent, à l'application de l'article 1747 C. civ., dont nous allons faire connaître le texte. Tropl., t. 2, p. 306. 436. L'indemnité se réglera par experts, s'il s'agit de manufactures, usines ou autres établissements qui exigent de grandes avances (Code civ. 1747). 457.- « Les fermiers ou les locataires ne peuvent être expulsés qu'ils ne soient payés par le bailleur, ou, à son défaut, par le nouvel acquéreur, des dommages et intérêts ci-dessus expliqués » (C. civ. 1749). Tropl., t. 2, p. 309. 458. L'acquéreur à pacte de rachat ne peut user de la faculté d'expulser le preneur, jusqu'à ce que, par l'expiration du délai fixé par le réméré, il devienne propriétaire incommutable» (C. civ. 1751). Tropl., t. 2, p. 311. 439. Mais ici se présente une question grave : il s'agit de savoir si cette disposition doit être entendue du cas où le preneur n'a pas un bail avec date certaine au jour de la vente, ou bien seulement du cas où le bail a date certaine, mais où il contient la réserve que, en cas de vente, l'acquéreur pourra expulser le preneur? - Duranton pense (n. 154) que cette disposition s'applique à l'un et à l'autre cas, puisqu'elle ne fait aucune distinction; il ajoute que, dans le système contraire, l'acquéreur dont la propriété est soumise à une condition résolutoire qui peut se réaliser d'un instant à l'autre, exposerait néanmoins son vendeur à un recours en garantie de la part du preneur expulsé. Nous ne pouvons partager l'opinion de Duranton; il nous semble que l'article 1751 du Code civil a eu uniquement pour objet d'interdire à l'acquéreur à pacte de rachat la faculté d'expulser le preneur dont le bail a date certaine au jour de la vente, même dans le cas où cette faculté d'expulsion aurait été stipulée dans le bail conformément à l'art. 1744 du Code civil. L'intention du législateur n'a pu être d'obliger l'acquéreur à pacte de rachat de maintenir un bail qui n'a point de date certaine et qui, par conséquent, peut avoir été consenti en fraude de ses droits, au moyen d'une antidate. Si le vendeur veut éviter le recours que le preneur expulsé pourra exercer contre lui, il n'a qu'à imposer à l'acquéreur, dans l'acte de vente, l'oligation de maintenir le bail. De cette manière, le vendeur peut se mettre à l'abri de tout inconvénient, tandis que, d'après le système de Duranton, l'acquéreur seul y demeurerait exposé.-Tropl., t. 2, p. 311 et 312. 440. - Au reste, Duranton convient que, même dans le cas d'une vente à réméré, l'acquéreur peut expulser le locataire ou fermier qui ne jouit qu'en vertu d'un bail verbal, c'est-à-dire sans fixation de durée; mais il doit alors remplir les formalités préa |